企业会计准则租赁（企业会计准则租赁准则）

本文目录一览：

• 1、土地使用权出租 适用 会计 - 租赁准则 的范围吗？
• 2、新租赁准则下事务所是怎么做租赁这方面审计程序的呢？
• 3、新租赁准则需要追溯调整吗
• 4、新租赁会计准则中融资租赁业务关于出租人在条件变更后
• 5、企业会计准则——租赁的租赁的分类

土地使用权出租 适用 会计 - 租赁准则 的范围吗？

土地使用权租赁，不适用租赁准则，适用投资性房地产准则。

以出租为目的持有的房地产，属于投资性房地产。

新租赁准则下事务所是怎么做租赁这方面审计程序的呢？

2018年12月7日,财政部正式公布了新修订的《企业会计准则第21号一租赁》 ( 以下简称.

“新租赁准则“)。秉承企业会计准则与国际财务报告准则趋同的原则,新租赁准则的修订基

本上沿用了《国际财务报告准则第16号

租赁》的规定,同时考虑了我国企业会计准则实

施的实际情况。新租赁准则带来最重大的改变是承租人的会计处理,除了考虑若实务豁免安

排外,承租人租赁资产几乎都需要纳入表内处理,从而对持有大量租赁合同的行业,如零售及

消费品、航空、交通、能源设施、电信等行业,在财务核算、内部控制、业务管控、融资安

排、税务申报流程等将形成巨大挑战。对于注册会计师而言, 如何对被审计单位采用新租赁准

则核算的财务报表实施审计程序，同样是充满挑战。与旧租赁准则相比,新租赁准则引入了不

少新的概念以及有更多需要管理层判断及估计的领域。根据财政部的要求,新租赁准则将分别

于2019年1月1日及2021年1月1日, 分批实施。于此,福建省注册会计师协会起草了关于

新租赁准则下进行审计的若干风险提示。

风险提示一:注册会计师应当关注租赁合同的识别

被审计单位应确保已经根据新租赁准则以及有关租赁的定义,对所有的租赁合同,包括在现有

的商业安排下隐含租赁的合同进行正确的识别。尽管新租赁准则提出了租赁安排的识别原则，

对于识别在一项商业安排中是否为租赁或者含有租赁,还是比较直观的。然而,当-项商业安

排存在其他重大的服务成分时,如何识别合同是否构成租赁或含有租赁成分,则需要被审计单

位管理层运用大量判断。如在一项商业物业的使用安排中 ,出租人可能同时提供物业管理服

务,并通过租金或者管理费的形式向承租人收取服务费用。外,如服务提供商可能为被审计

单位提供专有的设备或交通工具,并收取服务费用。在新租赁准则下,如属于租赁部分,承租

人应将其纳入表内核算,并参照《企业会计准则第4号一固定资产》 有关折旧规定,对使用

权资产计提折旧。而如属于服务部分,则在获得服务期间作为费用核算, 无需像租赁那样确认

相关的资产和负债。因此,对于注册会计师而言,如何有针对性地设计审计程序,以检查被审

计单位是否已充分识别所有重大的租赁合同并保证其完整性,是审计新租赁准则应用的一-个关

键步骤。注册会计师可以考虑:

1.获取租赁合同汇总表,并将汇总表的信息与上年度审计工作底稿中关于租赁披露的信息进行

比较。如出现重大差异,调查有关差异形成的原因以及评估是否影响对被审计单位所提供的租

赁合同汇总表完整性的评价。作为衔接安排,新租赁准则提供了若干简化处理。如有关差异并

不是由于考虑了衔接安排中简化处理的规定,则需要考虑以前年度的财务报表中关于经营租赁

承诺的披露是否出现重大纰漏。

2.如果被审计单位建立了有关内部评价程序,财务部门会定期与内部业务部]对业务合同讨论

以确定合同中是否包含租赁安排,并粗其讨论的形式包括但不限于,邮件、支持性合同、及书

面回复等,注册会计师可以考虑获取所有与讨论有关的资料进行审阅,并获取被审计单位对业

务合同讨论结果进行跟进及评价的证据。如注册会计师考虑依赖有关内控的程序,可以根据

方可可以比拓朱进仃眼进从计们的让估。刘注加云T师亏忘低秋有大内控的性予，可以恨据

《中国注册会计师审计准则第1211号一通过 了解被审计单位及其环境识别和评估重大错报

风险》及《中国注册会计师审计准则第1231号一针对评估的重 大错报风险采取的应对措

施》的有关要求,实施相关内控了解程序,进行穿行测试及控制测试程序。

3.考虑对相关内部业务部门(如法律、财赂、营运及采购等部门)进行访谈。以便对合同安排

是否存在租赁进行独立评价。

4.从租金支付明细账中。获取现有供应商的信息。将有关信息与租赁合同汇总表进行比较，确

认现有供应商是否都包括在租赁合同汇总表中，从而判断有无重大租赁合同未被纳入考量。

风险提示二:注册会计师应当关注租赁合同核算中涉及的管理层判断及估计

《中国注册会计师审计准则第1321号一-审计会计估计 (包括公允价值会计估计)和相关披

露》第十五条规定:“当按照 《中国注册会计师审计准则第1211号

一通过了解被审计单位

及其环境识别和评估重大错报风险》的规定识别和评估重大错报风险时,注册会计师应当评价

与会计估计相关的估计不确定性的程度。”第十六条规定:“注册会计师应当根据职业判断确

定识别出的具有高度估计不确定性的会计估计是否会导致特别风险。”

新租赁准则的应用需要被审计单位进行判断,识别合同是否属于租赁。如存在租赁合同分拆的

情形,被审计单位需要判断租赁部分和非租赁部分,以及根据新租赁准则第十一条的规定,对

交易价格进行分摊。同时,作为承租人,在租赁合同的首次计量以及后续计量使用权资产以及

租赁负债的过程中,也会涉及到一系列的会计估计及判断,如:

1.在租赁开始日,在确定租赁期限时,需要判断承租人是否存在其将行使可续租权利的合理预

期，从而延长租赁期限,或者行使提前终止合同的权利,从而缩短租赁期限。

2.判断租赁内含利率。根据新租赁准则第十七条, 租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的

租赁付款额的现值进行初始计量。在计 算租赁付款额的现值时,承租人应当采用租赁内含利率

作为折现率;无法确定租赁内含利率的,应当采用承租人增量借款利率作为折现率。承租人增

量借款利率,是指承租人在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产,在类似期间

以类似抵押条件借入资金须支付的利率。

3.-般而言,承租人不容易获得租赁内含利率,而会采用增量借款利率。而实务中,容易被注

册会计师忽略的是,在确定增量借款利率时,应考虑的是使用权资产本身,而不是租入的资

产。如被审计单位通过经营租赁的方式租入一-栋办公楼,采用新租赁准则核算。在租赁开始

日,被审计单位确定折现率(假设为增量借款利率) , 该增量借款利率应该是与经营租赁安排

下形成的使用权资产相关,而不是租入的办公楼本身。另外,承租人的记账本位币与租赁合同

所使用的货币可能存在不一致情况,如承租人以人民币作为记账本位币,而租赁合同是通过美

兀文付。则需安土息的是，仕考思增量佰款利率时，是使用天兀佰款的利军作为参考，而开非

人民币的借款利率。

4.判断一项租赁是否存在实质固定付款安排。根据新租赁准则,只有属于固定付款安排的租赁

才属于新租赁准则核算的范围。然而在实务中,可能存在-些表面看起来是可变租赁付款安

排，而实质上,仍包含实质固定付款安排。如确定餐厅的租金时,如果只是根据收入的若干比

例确定租金的水平,由于支付的金额是随着收入的实现程度来决定,如果收入为零的情况下，

无需支付租金。这种安排属于可变租赁付款安排,不在新租赁准则的核算范围内。然而,如果

双方约定了最低租金保底额度,则保底部分为实质固定付款安排,属于新租赁准则核算范围。

另外一一些常见的租赁安排,如在成熟的商圈租赁一个餐厅,根据未来商圈人流量增速,来确定

未来的租金水平。由于在租赁开始时,承租人需要按双方约定的金额支付首年租金。未来租金

即使没有增长也需要按去年的租金水平进行支付,实质上也构成了固定付款安排。因此,注册

会计师需要对租赁安排以及条款进行详细阅读，与管理层及其他相关业务部门]进行充分讨论，

以便理解租赁是否属于实质固定的付款安排。

风险提示三:注册会计师应当关注被审计单位确认的使用权资产,是否存在减值的风险

《中国注册会计师审计准则第1211号一-通过 了解被审计单位及其环境识别和评估重大错报

风险》第十四条规定,注册会计师应当从: (一)相关行业状况、法律环境和监管环境及其他

外部因素; (二)被审计单位的性质; (三)被审计单位对会计政策的选择和运用; (四)被

审计单位的目标、战略以及可能导致重大错报风险的相关经营风险; ( 五)对被审计单位财务

业绩的衡量和评价; ( 六)被审计单位的内部控制。六方面了解被审计单位及其环境,进而识

别和评估重大错报风险。

在旧租赁准则下,经营租赁的承租人无需将租赁使用权资产纳入资产负债表核算,因此,并不

需要考虑减值风险的问题。当有关租赁合同可能为一项亏损合同时,才根据《企业会计准则第

13号一或有事项》 进行计提。而在新租赁准则下,承租人应当按照《企业会计准则第8号

资产减值》的规定,确定使用权资产是否发生减值,并对已识别的减值损失进行会计处

理。关于减值风险的审计提示,详见我会于2017年11月8日发布的《审计风险提示第16号

资产减值的审计关注》。

新租赁准则需要追溯调整吗

法律分析：新租赁准则允许企业采用追溯调整举例。承租人可以选择修正的追溯调整法，而不选择追溯调整法。采用修正的追溯调整法时，无需调整可比期间信息。鉴于租赁准则新旧变动较大，为帮助相关企业顺利过渡至新租赁准则，新准则提供两种方法：一是允许企业采用追溯调整；二是根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。同时，在第二种方法下提供了多项简化处理安排。

租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的行为。租赁存在的主要原因有以下方面：节税；降低交易成本；减少不确定性。

租赁是一种以一定费用借贷实物的经济行为，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但物品的所有权仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用（租金）。

法律依据：《企业会计准则第21号——租赁》

第九条 合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人应当将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人应当将租赁和非租赁部分进行分拆，除非企业适用本准则第十二条的规定进行会计处理，租赁部分应当分别按照本准则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。

第十条 同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：

（一）承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利;

（二）该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。

第十一条 在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人应当按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价，出租人应当根据《企业会计准则第14号——收入》关于交易价格分摊的规定分摊合同对价。

第十二条 为简化处理，承租人可以按照租赁资产的类别选择是否分拆合同包含的租赁和非租赁部分。承租人选择不分拆的，应当将各租赁部分及与其相关的非租赁部分分别合并为租赁，按照本准则进行会计处理。但是，对于按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》应分拆的嵌入衍生工具，承租人不应将其与租赁部分合并进行会计处理。

第十三条 企业与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的合同，在符合下列条件之一时，应当合并为一份合同进行会计处理：

（一）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考虑则无法理解其总体商业目的。

（二）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。

（三）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。

新租赁会计准则中融资租赁业务关于出租人在条件变更后

为规范企业对租赁业务的确认、计量和列报，推动企业会计准则与国际财务报告准则持续趋同，财政部于2018年12月7日发布了《企业会计准则第21号——租赁》。本文从新会计准则的主要变化出发，分析其对租赁业务产生的影响，并提出相关建议。

主要变化

（一）新增租赁的识别、分拆及合并等相关原则。新租赁会计准则要求承租人在资产负债表中确认经营租赁的相关权利和义务，并对租赁的识别制定了相关的指导性原则，对同时包含租赁和非租赁部分的合同的分拆及合同对价分摊、租赁的合并等也作出了明确规定。

（二）承租人会计处理由双重模型修改为单一模型。原租赁会计准则下，承租人业务分为经营租赁和融资租赁。对识别为经营租赁的，承租人不确认相关资产和负债。新租赁会计准则要求承租人对除短期租赁和低价值资产租赁以外的所有租赁确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用，即采用与原租赁会计准则下融资租赁会计处理类似的单一模型。

（三）完善与租赁有关的信息披露要求。在承租人方面，对租赁相关的使用权资产、租赁负债、折旧和利息、现金流出等在财务报表中的列示作出了明确规范。在出租人方面，主要增加了出租人对其所保留的租赁资产相关权利进行风险管理的情况，融资租赁的销售损益、融资收益、经营租赁的租赁收入等的信息披露要求。

影响分析

（一）对财务信息的影响。一是提高承租人的资产负债率。新租赁会计准则要求承租人将经营租赁资本化。在取得一项经营租赁资产时，承租人需要在资产负债表内同时确认使用权资产和租赁负债，这通常会导致承租人资本结构发生变动，同时提高资产负债率。二是财务指标恶化。承租人资产负债率的提高将导致其资产周转率、资产回报率等财务指标恶化，这些财务指标的恶化将导致企业营运能力降低，加大融资成本以及融资难度。三是利润前少后多，现金流不变。利润和现金流的影响方面，由于在整个租金支付期内对使用权资产按直线法计提折旧，对租赁负债则按摊余成本计算利息费用，利息费用前多后少。因此，在新租赁会计准则下，租赁协议前期承租人成本上升，利润将会下降，后期利润将会增加。由于新租赁会计准则只是账务核算方式的改变，所以承租人的现金流不会发生变化。

（二）对业务决策的影响。新租赁会计准则下，由于企业不能依靠经营租赁实现表外融资，将会显著影响企业“购买资产还是租赁资产”的业务决策，预计承租人将更多通过购买的方式取得资产。

（三）对企业成本的影响。新租赁会计准则需要结合每项合同进行单独评估、测算，需要做出更多的诸如重估租赁负债中的选择权问题、租期问题等专业化判断，预计承租人核算成本将会有所上升。由于新准则将会显著改变企业的各项财务指标，其考核评价指标也需要进行及时调整，预计其管理成本将出现一定程度的增加。

相关建议

（一）充分做好前期准备。企业应当充分利用准则执行过渡期，对租赁业务情况进行梳理和分析。如收集目前经营租赁和融资租赁的相关数据，对现有租赁资产进行筛查登记，认真分析租赁结构和期限，估算预计将产生的影响；与出租人等利益相关方充分沟通，修订租赁合同条款以减少新租赁会计准则对企业的冲击。

（二）加强信息解释沟通工作。新准则的实施预计短期内将给企业各项财务数据和指标带来较大变化，企业应加强与外部投资者等利益相关方的交流和沟通，告知财务数据变化并非由于企业自身经营能力的下降，防止财务数据和指标变化引发外界对企业运营发生重大变动的误解。

（三）灵活调整租赁安排和形式。企业可结合自身实际，丰富租赁形式，跳出目前的以融资租赁、经营租赁为主的租赁模式，通过充分分析和判断挖掘适宜企业自身的租赁业务模式，如证券化租赁、混合租赁、杠杆租赁等。

企业会计准则——租赁的租赁的分类

4．承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。

企业应当将起租日作为租赁开始日。但是，在售后租回交易下，租赁开始日是指买主(即承租人)向卖主(即出租人)支付第一笔款项之日。

5．融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。所有权最终可能转移，也可能不转移。

上述与资产所有权有关的风险是指，由于经营情况变化造成相关收益的变动，以及由于资产闲置、技术陈旧等造成的损失等；与资产所有权有关的报酬是指，在资产可使用年限内直接使用资产而获得的经济利益、资产增值，以及处置资产所实现的收益等。

6．经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。

7．企业在对租赁进行分类时，应当全面考虑租赁期届满时租赁资产所有权是否转移给承租人、承租人是否有购买租赁资产的选择权、租赁期占租赁资产尚可使用年限的比例等各种因素。满足以下一项或数项标准的租赁，应当认定为融资租赁：

(1)在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。

(2)承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。

(3)租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分。但是，如果租赁资产在开始租赁前已使用年限超过该资产全新时可使用年限的大部分，则该项标准不适用。

(4)就承租人而言，租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值；就出租人而言，租赁开始日最低租赁收款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值。但是，如果租赁资产在开始租赁前已使用年限超过该资产全新时可使用年限的大部分，则该项标准不适用。

本准则所称最低租赁付款额是指，在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的各种款项(不包括或有租金和履约成本)，加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。但是，如果承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，则购买价格也应当包括在内。或有租金是指，金额不固定、以时间长短以外的其他因素(如销售百分比、使用量、物价指数等)为依据计算的租金。履约成本是指，在租赁期内为租赁资产支付的各种使用成本，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。

本准则所称最低租赁收款额是指，最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人、但在财务上有能力担保的第三方对出租人担保的资产余值。

(5)租赁资产性质特殊，如果不作较大修整，只有承租人才能使用。